Einleitung – Worum geht es?

Aufgrund der aktuellen Corona-Pandemie, aufgrund derer sich insbesondere in Nordrhein-Westfalen der Coronavirus rasant ausbreitet, ergreifen Bundesregierung und Länder zu öffentlich-rechtlichen Instrumenten, die die Ausbreitung zum Schutz der Gesellschaft eindämmen soll.

Hierzu gehören insbesondere Maßnahmen gemäß § 28 Infektionsschutzgesetz (InfSG) in Verbindung mit landesrechtlichen Vorschriften und kommunalen Verordnungen, wie: die vollständige Schließung von Einzelhandelsgeschäften, Diskotheken/Clubs, Bars, Fitnessstudios, aber auch Einrichtungen der öffentlichen Daseinsvorsorge, wie Schwimmbäder, Kulturzentren, Jugendzentren, sowie die Einschränkung der Öffnungszeiten für Restaurantbetriebe. Einzelne Städte haben bereits eine eingeschränkte Ausgangssperre erlassen. Diese betrifft z.B. öffentliche Orte.

Die Dauer dieser Maßnahmen und öffentlich-rechtlichen Anordnungen ist derzeit in der Regel befristet, häufig bis zum 19.04.2020. Ungewiss ist, ob eine Verlängerung oder noch weitreichendere Maßnahmen notwendig werden. Bereits jetzt sind viele Unternehmen durch die Corona-Pandemie erheblich finanziell betroffen. Insbesondere aufgrund laufender Gewerbemietverträge trotz Betriebsschließungen- oder Einschränkungen der Öffnungszeiten drohen finanzielle Einbußen.

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkung eines Mietobjekts – Kann der Mieter mindern?

§ 536 BGB berechtigt den Mieter zur Mietminderung, d.h. zur Befreiung der Entrichtung des Mietzinses, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aufgehoben oder gemindert ist. Der Umfang der Minderung richtet sich nach dem Umfang und der Dauer der Beeinträchtigung oder Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit.[1]

Ob eine öffentlich-rechtliche Beschränkung einen Mangel an der Mietsache darstellt, der zur Mietminderung berechtigt, hängt davon ab, ob die konkrete Beschränkung durch öffentliche Maßnahme der Mietsache „anhaftet“ und ihre Ursache in der Beschaffenheit und Umwelt des Mietobjekts liegt oder, ob sie dem Betrieb anhaftet, d.h. die Ursache in betrieblichen Umständen oder in der Person des Mieters liegt.

Bei den derzeitigen Geschäftsschließungen von bspw. Einzelhandel und Fitnessstudios, haftet die öffentlich-rechtliche Beschränkung dem Betrieb selbst an und nicht der Mietsache, weswegen ein Mangel des Mietobjekts verneint werden muss und eine Mietminderung in diesen Fällen ausscheidet. Solche sog. betriebsbezogenen Beschränkungen unterliegen dem Verwendungsrisiko des Mieters.[2] Hierfür spricht auch, dass dem Mieter aufgrund der öffentlich-rechtlichen Verfügung – die sich an den Betrieb richtet – ggf. staatliche Hilfen, wie Verdienstausfall zustehen können, die dem Vermieter nicht zustehen.

Die Beurteilung hängt allerdings maßgeblich von dem konkreten Einzelfall ab, insbesondere von den vertraglichen Vereinbarungen und der öffentlich-rechtlichen Beschränkung. Es ist – jedenfalls derzeit – noch der Fall denkbar, dass eingeschränkte Ausgangssperren, die das Betretungsrecht für bestimmte Gebiete oder Orte einschränken, den Mieter als Betreiber eines Gewerbes nur mittelbar dadurch treffen, dass der Zugang zu dem Mietobjekt nicht mehr möglich ist. Diese Situation ist zumindest vergleichbar mit verkehrstechnischen Beschränkungen des Zugangs zu Gewerberäumen. Die Zugangsbeschränkung oder – Behinderung bei Gewerbe, dass auf Kundenverkehr angewiesen ist, stellt nach Rechtsprechung und Literatur grds. einen Mangel dar, u.a. auch, wenn diese durch nicht vom Vermieter ausgehenden Bauarbeiten hervorgerufen wird und können damit einen Minderungsanspruch begründen.

Denkbar in Zukunft sind auch Änderungen der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an bestimmte Betriebe, die dazu führen, dass das Mietobjekt nachträglich mangelhaft wird. Beispielsweise für Apotheken. Wenn die Räume diesen neuen Anforderungen nicht genügen, können Minderungsansprüche bestehen.

2. Fristlose Kündigung – Können die Parteien das Mietverhältnis wegen der öffentlich-rechtlichen Beschränkung fristlos kündigen?

Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch des Mietobjekts ganz oder zum Teil nicht oder nur mangelhaft gewährt, so kann er das Mietverhältnis fristlos gemäß § 543 Abs.2 Ziff.1 BGB fristlos kündigen. Grundsätzlich muss der Mieter dem Vermieter vorher eine Frist zur Abhilfe setzen oder ihn abmahnen. Aber auch hierfür muss ein Mangel an der Mietsache bejaht werden, was bei öffentlich-rechtlichen Anordnungen gegen den Betrieb oder den Betreiber gerade nicht der Fall ist (s.o.). Entscheidend ist, ob die öffentlich-rechtliche Beschränkung die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt. Bei Schließungsanordnungen aufgrund der Corona-Pandemie ist dies nicht der Fall. Die Mietsache ist i.d.R. nach wie vor zu dem Betrieb des Gewerbes, z.B. eines Restaurants geeignet. Vielmehr sind es die Behörden, die den Betrieb untersagen oder einschränken.

Daneben kann eine fristlose Kündigung nach den Grundsätzen des sog. Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB in Betracht kommen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und eine Vertragsanpassung nicht in Betracht kommt. Auch wenn als Vertragsgrundlage der Umstand, den Betrieb tatsächlich – nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften –  betreiben zu können, angesehen werden kann, so ist zweifelhaft, dass diese durch die bislang nur befristeten öffentlich-rechtlichen Beschränkungen weggefallen ist. Das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung ist jedenfalls nicht endgültig zerstört, weshalb auch nach diesen Grundsätzen eine fristlose Kündigung ausscheiden dürfte.

Für bereits geschlossene Mietverträge ohne bereits erfolgte Übergabe des Mietobjekts und zwischenzeitliche Anordnungen, bestimmte Betriebe geschlossen zu halten, kann über einen Rücktritt wegen Unmöglichkeit gemäß §§ 323 I, 326 V BGB nachgedacht werden. Allerdings ist die vertragliche Verpflichtung des Vermieters die Überlassung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand. Diese Pflicht kann der Vermieter trotz der öffentlich-rechtlichen Beschränkungen erfüllen. Ein Rücktrittsrecht scheidet in diesen Fällen aus.

Ein Mieter, der aufgrund der Schließungsanordnung, der Beschränkung seines Betriebes oder des Ausbleibens von Kundschaft entweder finanzielle Einbußen erleidet und die Miete deswegen nicht zahlen kann, oder unberechtigte Mietminderungen vornimmt, riskiert allerdings eine berechtigte fristlose Kündigung des Vermieters aufgrund von Zahlungsverzug.

Sowohl für Vermieter, als auch für Mieter ist es ratsam, sich für diese und weitere Rechtsfragen, die die aktuelle Situation mit sich bringt, unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, fachliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

[1] Schmidt/Futterer: Eisenschmid, Mietrecht Kommentar, 14. Aufl. 2019, § 536 Rnr. 1

[2] Schmidt/Futterer: Eisenschmidt, Mietrecht Kommentar, 14. Aufl. 2019, § 536 Rnr. 79 mit Verweis auf: BGH      WuM 1992, 313 = NJW-RR 1992, 267 u.a.

Quelle: Rechtsanwälte: Ehlers & Feldmeier Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB, Elisabethstraße 6,
44139 Dortmund Stand: 20.03.2020